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專傢解讀房企3.8萬億欠稅榜單數據混亂存在重大偏差

  新浪樂居訊(編輯 戎青青)近日，央視《每周質量報告》報道稱，自2005年1月1日至2012年12月31日，全國房地產開發企業應繳未繳的土地增值稅總額超過3.8萬億。由此引發瞭一場關於"土地增值稅"的爭執。

  一石激起千層浪，昨天地產股全面下跌。有意思的是，加上昨日深圳新浪樂居多方求證，截止今日，已有10餘傢房企集體否認欠繳土地增值稅，直言央視相關報道為誤讀。一位不願透露姓名的專傢向深圳新浪樂居表示，所謂3.8萬億土地增值稅黑洞，應明顯屬於誇大，而在其看來，房企拖延稅費入庫的可能性亦是微乎其微。

  3.8萬億黑洞明顯誇大

  針對央視的報道，該人士指出，有明顯的錯誤。據其介紹，根據房地產上市公司經審計的財務報表，2005至2012年，國內A股上市公司中，房地產開發與經營業各年度平均毛利率依次為26.01%、28.71%、33.78%、36.46%、35.47%、37.79%、39.92%和37.37%，僅在報道所稱的納稅臨界線附近，前三年甚至低於這個臨界線，更遠低於報道所說的55.72%。

  "即使是經營質量和盈利能力相對較高的房地產上市公司，達不到繳納土地增值稅臨界毛利率的項目也比比皆是，所謂3.8萬億土地增值稅黑洞，應明顯屬於誇大。"該人士如是說。

  而在征管力度方面，從稅務總局公佈的數據看，事實上，土地增值稅是近幾信貸南投魚池信貸房貸彰化二水房貸年我國唯一一個持續幾何級數高增長的稅種。

  在業內人士看來，目前土地增值稅的征管極為嚴苛。土地增值稅是國內極少數按照預繳的方式先行預征的稅種，且預征比例從2%-5%不等。即使是不滿足土地增值稅交納條件的項目，也需要無條件預繳。還有相當多的項目，毛利率僅略高於臨界值，導致預繳金額超過瞭清算金額。

  該人士說："這兩種情況下，最終都需要進行退稅處理，而企業清算要求退稅時與地方稅務部門產生爭議的情況，近年來屢見不鮮。業內人士稱，所謂土地增值稅"征管不力"的說法，其實恐怕是說反瞭。"

  欠稅榜單數據來源混亂 存在重大偏差

  在央視的報道中，提供瞭一個上市房企欠稅排行榜，共45傢企業。其中前30傢為國內註冊的公司，包括國內註冊、在香港上市的H股公司；後15傢為海外註冊、在香港上市的紅籌公司。

  按照該報道所指的"欠稅金額"，按由大到小重新排序，前14傢企業列表如下：





  那麼，上表中的數據是如何得來的呢？報道本身並沒有詳細介紹其計算方法，僅表示數據來自上市公司2012年年報。然而，有專業人士向記者算瞭一筆賬，通過逐一比對上述公司2012年財務報告中可能相關的各科目之後得出下表：

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  從上表中我們可以發現，媒體所指的"欠稅金額"，其來源有三種情況：第一種，為適用國際會計準則的中國海外、恒大、龍湖、碧桂園、世貿、華潤置地、綠城、萊蒙等8傢公司，媒體所指的"欠稅金額"，為其財務報告中"應付所得稅"科目的數字。

  其次，則是適用國際會計準則的雅居樂、SOHO中國、富力等3傢公司，媒體所指的"欠稅金額"，為其財務報告中"應付所得稅"之次級科目"應付土地增值稅"的數字。

  最後是使用中國會計準則的萬科、華僑城、招商地產等3傢公司，媒體所指的"欠稅金額"，為其財務報告中"應交稅金-應交土地增值稅"和"其他應付款-預提土地增值稅"科目的加總數值。

  而上述涉及的會計科目，在財務報告中的位置及關系如下表：





  對此，該人士分析道，事實上，在上述14傢公司，媒體報道在采集數據時，並未采用統一的口徑。尤其是同樣采用國際會計準則的11傢公司，數據出口也不一樣，其中恒大、雅居樂、富力、萊蒙四傢公司，均同時披露瞭一級科目"應付所得稅"和二級科目"應付土地增值稅"，但報道在采集數據時，恒大、萊蒙采用瞭前者，而雅居樂、富力則采用瞭後者。對此，有業內人士稱，這應該是疏忽大意所致。

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  • 專傢解讀房企3.8萬億欠稅榜單：數據混亂存在重大偏差(1)
  • 房企拖延稅費入庫可能性微乎其微


新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-11-26/16272512096.shtml
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