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  克而瑞認為，此輪市場下行趨勢已相當明確。6月底克而瑞發佈的"中住288指數"和"2014上半年中國房地產企業銷售TOP50排行榜"，恰好佐證瞭克而瑞對樓盤降低評級的舉措。丁祖昱表示，選擇此時對全國近千盤進行評級下調，根本是出於對市場負責的態度。

  空方逆襲，大鱷唱衰樓市

  在此全國市場整體持續下挫的態勢下，二季度以杭州為首的部分城市曝出瞭部分項目大幅降價促銷的現象，並且有逐步蔓延開的趨勢。與此同時，各地成交量也相應下滑。

  對此，於丹丹特別指出，根據克而瑞發佈的《2013中國房地產企業銷售排行榜TOP50》，這7傢千億級企業2013年銷售總額達到9267.8億元，而前50強企業的2013年銷售總額為21355億元，也就是說千億級企業占到瞭50強企業43.4%的份額，這一數據遠遠大於它們下調項目的占比33.16%，強者依然恒強。

內容來自sina新聞

  千億軍團赫然上"榜"，50強占比不足兩成

  據克而瑞信息集團副總裁、全國首席分析師於丹丹介紹，此次被下調評級的樓盤總數為1107個，占克而瑞日常監測的4038個樓盤的27.41%。這4038個樓盤分佈在全國21個一二線城市，這次全部被重新測評並重新制定瞭項目評級。與兩成多樓盤被降級相比，被上調平級的項目數量則為135個，占總數的3.34%，僅為降級數量的12.20%。評級調整後，"盡快入手"、"推薦購買"、"謹慎購買、"持幣觀望"這4類評級項目的分佈比例分別由5.9%、65.2%、25.1%、3.8%變更為4.8%、46.6%、40%、8.6%，其中"持幣觀望"的項目數量為原來的兩倍多。

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  事實上，早在今年年初，易居中國執行總裁，克而瑞信息集團CEO丁祖昱先生就多次公開預測，2014年樓市未必樂觀--一二線成交量穩中有跌，三四線成交量普遍看跌，總量下跌的可能遠大於上升，建議企業尤其上市公司將業績目標適度放低。但當時有人並不認可，年初的拿地狂潮更是沖昏瞭不少人的頭腦。

  支持各方表達看空觀點的，是中國房地產市場一系列令人憂慮的現象。3月以來，以光耀地產倒閉傳聞為代表的房地產開發企業資金鏈緊張、項目停工老板跑路新聞接踵而上；6月27日，上海悅合置業資金斷鏈，牽扯浦發等多傢銀行的消息再次引發瞭市場的唏噓。綠城進一步向融創出讓股權也拉開瞭部分企業的新一輪並購潮。全國多個省市的地方政府也給出瞭部分城市房地產庫存高壓的報告，顯示出瞭各地對調控松綁的急迫。

  7月1日，克而瑞信息集團(以下簡稱克而瑞)通過旗下最新升級上線的"房價點評網"宣佈，對全國21座城市的千餘個樓盤的評級進行瞭下調，其中不乏萬科、綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、恒大等知名房企的旗下項目。據瞭解，克而瑞長期以來對全國重要城市的重點項目進行不間斷監測和評級，但此次大規模的集中下調評級尚屬首次，也是中國內地第一次有房地產專業機構對各樓盤進行全面評級調整。

  三線城市中出現瞭一個有意思的現象，就是長三角區域樓市波動最為顯著。其中蘇州和無錫的本次的下調樓盤在21城中的占比分別位列第二和第三位，但與此同時，無錫的上調樓盤比例也高達10.06%，冠絕21城。克而瑞房價點評網分析認為，長三角地區歷來都是兵傢必爭之地，得天獨厚的地理環境優勢使其成為全國的經濟發展中心，吸引著大中小各類房地產企業的爭相進駐。正所謂疾風知勁草，愈是在市場出現下滑的情況下，樓盤的兩極分化愈是明顯，大量的樓盤發生調級變化也就在情理之中瞭。

  她進一步透露，根據實際項目監測情況，目前假借類似'特價房'等形式打促銷的樓盤實際數量遠大於此次調級樓盤的數量："如果樓市持續低迷，房價點評網不排除在第三季度繼續下調相關樓盤的評級，和增加調級樓盤數量的可能。"

  "現在各界所關註的是近三成樓盤被降級，我希望大傢可以看得更全面些，比如這次被升級的樓盤也有135個。另外，建議'盡快入手'的項目占比從5.9%調整為4.8%，僅下降瞭1.1個百分點，還是明顯低於其它3類評級的變動幅度。這些都顯示出部分項目在大浪淘沙的逆市下依然具備堅挺的優勢。"於丹丹強調，評級調整的目的並非是為瞭引發市場恐慌，而是希望通過客觀的分析結果為房地產企業、廣大購房者以及金融機構、政府方面提供各類決策依據。

  千盤被降級，樓市去哪兒？

  2014年以來，中國房地產市場降溫已是不爭的事實，眾多金融機構、房地產企業、業界專傢對中國樓市普遍持謹慎看空態度。作為中國房地產數據最全面的提供商、專業地產咨詢商，克而瑞此刻此舉又扔下瞭一枚重磅炸彈。

  值得指出的是，雖然4、5月間杭州頻頻曝出多個樓盤大幅跳水促銷、老客戶打砸售樓處等新聞，在二線省會城市(直轄市)中，杭州並非重災區，北方城市受影響更大。在克而瑞監測的13個二線省會城市(直轄市)中，杭州雖然沒有樓盤被上調評級，但下調樓盤的占比僅排名第9。對此，克而瑞房價點評網解釋說，價格並不是樓盤評級的唯一指標，銷售情況也是一項權重較大的參考因素，某樓盤降價在某種程度上也意味其定價更趨於合理，更能讓購房者接受，銷售情況好轉後，自然就能夠維持原有評級。反觀北方3大城市天津、沈陽、長春，下調樓盤比例均超過28%。沈陽更是以34.8%的下調比例位列全部21個重點城市的第一位，這和其整體庫存風險有很大關系。

  大數據驗證降級大勢所趨

  6月18日，統計局發佈的5月份住宅銷售價格變動情況顯示，5月份70個大中城市新建商品住宅價格環比自2012年6月份以來首次由漲轉跌，跌幅為0.16%；這70個城市中，與上月相比新建商品住宅價格下降的城市有35個，持平的城市有20個，上漲的城市僅15個。這意味著，持續兩年的房價全面上漲暫時告一段落。

房價點評網宣佈下調全國千餘樓盤評級

  據克而瑞發佈的《當前房地產形式分析及未來預判》報告顯示，2014年1-5月份，全國商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份的6.9%擴大0.9個百分點。商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅比1-4月份的7.8%擴大0.7個百分點。全國商品房成交均價6563元/平方米，同比下降0.7%。宏觀數據顯示，整體市場全面萎縮，房地產銷售較為低迷，同比降幅繼續擴大。值得註意的是，今年1-5月的銷售面積、銷售額同比增幅為負，這是近12年來的第二次，也是繼2008年金融危機之後的首次。

  此外，從克而瑞信息集團(CRIC)、易居房地產研究院、中國房地產測評中心聯合發佈的"中住288指數"來看：今年6月，中國城市住房(一手房)價格288指數為1097.2點，內埔鄉二胎借款較上月下降0.7點，環比微跌0.06%，跌幅較上月擴大0.03個百分點，同比上漲繼續收窄至5.33%，全國一手房價格指數連續三個月出現下跌。

  於丹丹表示，參考且不限於以上數據，克而瑞房價點評網進行瞭大量數據分析進而論證，得出瞭各城市各樓盤評級調整的最終結果。

  隨著一兩個月的多空之爭結束，到瞭年中，整體輿論出現瞭看空一邊倒，從潘石屹、鬱亮、宋衛平、孫宏斌等諸多業內名嘴，到吳敬璉、許小年、甘犁、朱大鳴、葉檀、馬光遠、李稻葵等金融專傢，都提出瞭不看好房地產市場的論調。而易居克而瑞的同行，中原、同策、世聯、合富輝煌、仲量聯行等房地產咨詢服務公司也都先後根據自傢的數據，得出瞭與丁祖昱一致的觀點。至於摩根大通、瑞銀、野村、中信裡昂、高盛等國際知名投行、券商也紛紛對中國樓市表示擔憂。

  針對外界所重點關註的知名房企同樣難以逃脫"被降級"，於丹丹認為這非常正常，而且從整體來看，這些品牌開發商的被降級項目比例事實上並不高。

  於丹丹給出瞭一組數據--被下調的1107個項目中，2013年度50強企業的項目中總共隻有187個樓盤下調，占比僅16.89%。"由此可見，開發商的品牌實力依然是決定它們旗下項目生命力的一個不可忽視的要素。"

  另外，房價點評網的這份樓盤評級報告還顯示，萬科、綠地、萬達、保利、中海、碧桂園、恒大這7傢2013年銷售額達到千億元以上的企業，它們的下調項目共62個，占到50強企業的全部187個的33.16%，比重看似相當高。

  於丹丹表示，此次樓盤下調標準包含但不局限於：第二季度銷售情況比第一季度有明顯下滑；最近3個月同比銷量明顯低於競爭樓盤；最近3個月連續每月銷量不足10套；最近3個月累計銷量低於可售銷量30%；項目開盤強銷階段銷量不足推量30%；項目營銷出現異動的項目(如封盤)。而樓盤上調理由包含但不局限於：最近1個月出現降價並形成放量銷售；最近1個月開盤強效階段銷量超過推量50%；最近3個月同比銷量明顯超過競爭樓盤。相比之下，降級比升級更為謹慎。

  各線城市升降不一，杭州並非重災區

  在宣佈"千盤降級"的同時，克而瑞房價點評網也對調級的市場意義進行瞭解讀。

  北上廣深四大一線城市中，首都樓市最為穩定。除瞭北京都有超過30%的樓盤的評級發生瞭變化，其中下調樓盤比例分別為上海30.88%、廣州28.61%、和深圳31.68%。而在北京監測的135個樓盤中僅有25個樓盤產生瞭評級調整，數量和比例都遠低於其他3個一線城市。對於這樣一個單價30萬元/平方米的學區房都要爭相購買的城市來說，"一戶難求"恐怕才是廣大首都購房者最擔心的問題。在這種情況下，想要出現樓市的大幅下滑絕非易事。

  "作為房地產大數據踐行者，克而瑞有義務以各樓盤為基點，還原市場真相。首先是對購房者負責，普通百姓買一套房需傾舉傢之力，他們有權利瞭解所選房子的真實價值；其次是對開發企業負責，無論是評級上調還是下降，都是真實的警示，幫助企業發現自身的優缺點，有瞭逆耳忠言，開發企業才會更健康成長；再次是對整個房地產行業負責，克而瑞一向客觀公正的報告對市場決策都能起到重要的影響，相信這次也會有重要作用。"丁祖昱告訴記者。

  對此，於丹丹解釋說，對四千餘樓盤的評級調整是基於整體市場的宏觀判斷、克而瑞房價數據庫的海量數據，並嚴格按照升降級標準所得出的客觀結論，相關數據分析在房價點評網中有所體現，並非空穴來風。作為克而瑞的官方發佈平臺，房價點評網在長達一年多的試運行中，已收集並積累瞭大量樓盤數據並用最先進的數據分析系統對房地產市場趨勢進行研判。恰在上線第三天，及時下調全國樓盤評級，對市場作出瞭預判。



新聞來源http://qd.house.sina.com.cn/news/2014-07-01/10252800130.shtml

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